임차인 채무로 인한 임대차분쟁, 임대차소송변호사

임차인 채무로 인한 임대차분쟁, 임대차소송변호사

 

대구ㆍ경상지역 임대차소송변호사 이동우

 

 

지난해 말 65주 연속 전세가 오르는 기록이 세워졌는데요. 전셋값 상승이 지속되면 전세보증금을 둘러싼 집주인과 세입자 보증금분쟁을 급증했습니다. 이에 따라 집주인과 세입자간의 전월세 보증금 분쟁과 관련해 상담을 지원해 주는 관공서의 업무가 폭주하기 했는데요. 오늘은 다양한 보증금 분쟁 사례 중 임차인의 채무와 관련된 내용을 임대차소송변호사와 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

옥탑방 왕세자와 박하는 보증금을 지킬 수 있을까요?

300년의 시간을 뛰어넘어 신하들과 함께 21세기의 서울로 날아와 박하의 옥탑방(보증금 500만원에 월세 30만원)에 얹혀살게 된 왕세자 이각, 좌충우돌 적응기를 거쳐 어느덧 애지중지하던 머리카락도 자르고 박하의 과일가게 일을 도우며 지내고 있습니다. 그러던 어느 날, 두 사람은 주인아주머니께서 작년에 이 집을 사면서 은행에 돈을 빌렸었고 그 돈을 제 때 갚지 못해 며칠 전 은행으로부터 “이달 말일까지 빌린 돈을 갚지 않으면 집에 대한 경매절차를 개시하겠다.”는 내용증명우편을 받으셨다는 소식을 듣게 되는데…

박하 : “저하, 우리 보증금 떼이면 어떡하지? 수수료가 아까워 월세계약서에 확정일자도 받지 않았는데...”
이각 : “박하야. 너도 참 걱정을 사서 하는구나. 엄연히 네 돈을 내고 네가 살고 있는 집이거늘 누가 보증금을 떼먹는다고 그러느냐?”

 

과연, 박하는 옥탑방 보증금을 지킬 수 있을까요.

 

 

 

 

대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다. 즉, 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항).

이때 소액임차인의 기준은 보증금이 ①서울특별시의 경우 7,500만원 이하, ②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)의 경우 6,500만원 이하, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 5,500만원 이하, ④그 밖의 지역의 경우 4,000만원 이하인 경우를 말합니다.

 

따라서 박하와 왕세자는「주택임대차보호법」에 의거 순위와 상관없이 최우선변제의 대상이 될 수 있습니다. 단, 박하가 집에 경매신청 등기가 되기 전에 이 동네에 전입신고를 하여 주민등록만 마친다면 계약서에 확정일자를 받지 않았어도 보증금을 떼이지 않을 것으로 판단됩니다.

 

참고로, 우선변제권이 보장되는 소액임차인 보증금 기준금액은 그 동안 시행령 개정으로 여러 차례 상향되어 왔는데요. 여기서 유의할 점은 상향 전에 설정된 선순위 담보물권이 있을 경우에는 소액임차인 해당 여부는 현행 규정이 아닌 담보물권 설정 당시 시행되었던 규정을 기준으로 판단해야 한다는 점입니다(「주택임대차보호법 시행령」부칙 참조).

 

 

 

 

단, 전세와 같은 경우 소액임차인에 해당되지 않을 수 있기 때문에 임대인 채무로 인한 강제경매에서의 우선변제 대상에서 순위가 낮아질 수 있습니다. 만약 이와 같은 임대차분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면 임대차소송변호사에게 상담 및 문의를 통해 시기적절한 대처방법을 강구해야 할 것으로 보입니다.