공동임차인 월세 밀렸을 때 어떻게 하나요

공동임차인 월세 밀렸을 때 어떻게 하나요

 

대구ㆍ경상지역 부동산소송변호사 이동우

 

 

최근 들어 1인가구가 급증하고 있는 추세입니다. 하지만 1인 가구에 대한 부담이 많을 경우 룸메이트, 즉 공동임차인을 구해 월세나 전세부담을 줄이는 경우도 많은데요. 만약 공동임차인으로 거주하는 주택에서 월세가 밀렸을 때 체납 월세를 누구에게 요청할 수 있을까요. 다음의 나당당씨와 조급해씨의 사례를 통해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

제가 왜 친구의 월세까지 부담해야 해요?

 

“주인백”씨는 대기업을 다니는 “나당당”씨와 취업을 준비하는 “조급해”씨를 공동임차인으로 하여 자신의 아파트를 보증금 1,000만원, 월세 70만원으로 하여 임대해 주었습니다. 입주 후 6개월까지 나씨와 조씨는 월세 지급을 잘 했는데요. 그 이후의 4개월 간 월세가 이체되지 않는 겁니다. 임대차 계약 당시 나씨와 조씨의 월세 부담비율에 대한 언급은 없었습니다.
“주인백”: “나당당”씨 월세가 4개월이나 밀렸는데 내일까지 4개월분 월세 280만원 보내주세요.
“나당당”: 왜 저 혼자 4개월분 월세를 다 지급해야 합니까? 제 임차료 140만원만 드릴께요.
임대인 “주인백”씨는 임차인 “나당당”씨에게 밀린 모든 월세의 지급을 청구할 수 있을까요?
 
둘이 쓰는 집이니 월세를 반만 내겠다는 나당당씨. 주인백씨는 임대인으로서 어떤 권리를 행사할 수 있을까요. 사용대차의 경우 공동차주(共同借主)의 연대의무에 관하여 「민법」 제616조는 “수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다.”라고 규정하고 있습니다. 또 「민법」 제654조는 위 「민법」 제616조를 임대차에도 준용한다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

다시 말해 공동임차인간에는 연대하여 그 의무를 부담해야 하는 것이죠. 여기서 '연대하여 의무를 부담한다'의 의미는 수인의 채무자가 채무 전부를 각자 이행할 의무가 있고, 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면한다는 것을 뜻합니다.

 

따라서 “나당당”씨와 “조급해”씨는 공동차주로서 연대하여 “주인백”씨에 대하여 의무를 부담하게 됩니다, “주인백”씨의 월세 청구에 문제가 없다는 뜻입니다. “나당당”씨와 “조급해”씨 모두에게 연대책임을 물어 연체된 월세 전액을 청구가 가능하다고 해석됩니다. 이때 혼자 체납 월세를 모두 부담하게 되는 나당당씨는 억울함을 느낄 수 있는데요. 나당당씨가 월세를 전부 지급한 경우, 나당당씨는 조급해씨에게 월세에 대한 조급해씨의 부담부분에 관해 구상권을 행사할 수 있을 것입니다.

 

참고로 월세가 밀리는 경우 보증금에서 제하는 경우가 많죠. 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 판례는 “임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다.”라고 판시합니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결 참조).

 

한편 이와 같은 상황에서 "주인백"씨는 채무불이행, 즉 차임연체를 이유로 계약기간의 경과를 기다리지 않고 곧바로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

 

 

지금까지 공동임차인 체납 월세로 인한 분쟁 사례를 살펴봤는데요. 공동임차인은 임차인으로서의 의무 또한 공동으로 연대하게 되므로 임대차 시 더욱 주의가 필요합니다. 일방의 무책임한 행동을 고스란히 뒤집어 쓸 경우도 있을 수 있기 때문인데요. 이처럼 법률은 일상생활 속 소소한 부분까지 밀접한 경우가 많으므로 문제가 발생할 경우 변호사의 조언을 적극 활용하는 것이 바람직합니다.