부동산매매소송변호사_신혼집 매매 유의사항

부동산매매소송변호사_신혼집 매매 유의사항

 

 

예비부부들은 결혼을 준비하며 꿈같은 신혼생활을 시작하게 될 신혼집에 대한 기대가 큽니다. 하지만 신혼집을 매매할 때 주의하지 않으면 부부로서의 시작이 부동산분쟁으로 물들 수 있습니다. 이러한 주의는 비단 신혼집 매매 시에만 국한되는 문제는 아닌데요. 주택 매매 시 유의해야 할 사항에는 어떤 것들이 있을까요. 주택 매매 시 유의사항은 크게 계약 체결 전과 계약 체결 시, 계약 체결 후로 구분할 수 있습니다.

 

 

 

 

부동산매매계약을 체결하기 전에는 반드시 현장조사를 하도록 합니다. 이 과정에서 실제 부동산의 내용, 위치, 주거환경 등을 눈으로 확인할 수 있는데요. 현장조사 전 각종 부동산 관련 기록을 열람 또는 발급해서 주택 정보와 관련해 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다. 각종 부동산 관련 정보는 부동산 등기기록을 열람하거나 부동산등기사항증명서를 발급받는 등 방법으로 확인할 수 있습니다.

 

부동산등기기록에는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 관한 정보가 기록돼 있습니다. 이를 통해 구입하려는 부동산의 표시내용과 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정여부 유무를 확인할 수 있습니다. 부동산등기기록 열람 및 부동산등기사항증명서 발급은 등기소 또는 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 소정의 수수료를 내면 열람 및 발급이 가능합니다. 이때 등기소는 주택 소재지의 관할 등기소가 아니어도 신청 가능합니다.

 

또한 부동산을 매매할 때는 토지대장, 건축물대장 등을 통해 구입하려는 부동산의 표시내용이 부동산등기기록의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다. 부동산등기기록에 적힌 부동산의 표시내용이 위 대장과 일치하지 않으면 해당 부동산에 대한 등기가 어려울 수 있기 때문입니다. 등기기록 외의 부동산 정보는 지난주부터 시행하는 부동산종합증명서 시스템을 활용하면 간편하게 확인할 수 있습니다.

 

이밖에도 토지이용계획확인서 등의 확인이 필요합니다. 토지이용계획확인서는 지역ㆍ지구 등의 지정 내용과 그 지역ㆍ지구 등 안에서 제한되는 행위 등이 기재되어 있습니다. 이를 통해 토지의 이용 및 도시ㆍ군계획시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다. 따라서 토지이용계획확인서에서는 해당 부동산의 용도지역ㆍ지구 및 앞으로의 개발계획 여부 등에 대한 확인이 가능합니다.

 

이처럼 부동산등기기록, 각종 대장 등의 서류 확인을 통해 부동산정보에 대한 파악이 끝난 후 앞서 언급했던 것과 같이 구입하려는 부동산을 직접 방문하는 현장조사를 통해 실제 부동산이 공적 기록상의 내용과 일치하는지 확인할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

계약 체결 시 유의사항의 첫 단계는 계약 당사자 등의 확인입니다. 계약을 하려는 사람이 집주인, 즉 부동산을 파는 사람(매도인) 본인이 맞는지 확인해야 할 것입니다. 만약 대리인이라면 대리권이 있는지 여부를 확인해야 합니다. 이같은 요건을 확인한 후 매매계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 따라서 부동산매매계약을 할 때는 주민등록증 등으로 계약의 상대방이 부동산의 소유권을 가진 본인이 맞는지를 확인할 필요가 있습니다. 대리인과 계약을 체결하는 경우에는 인감증명서, 위임장 등으로 대리권이 있는지 여부를 확인해야 합니다. 이러한 확인을 소홀히 하면 부동산 매매 사기를 당할 수 있는 위험이 높아집니다.

 

앞선 조건들과 매매계약 당사자를 확인했으면 계약에 합의하고 매매계약서 작성을 진행합니다. 매매계약서를 작성할 때는 매매목적물, 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권이전일자와 그 밖의 조건 등이 명확하게 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 매매계약금은 통상적으로 매매대금의 10%에 해당하는 금액(근저당 등이 설정되었거나 전세금이 있는 경우에는 전체 매매대금에서 그 금액을 제외한 금액의 10%에 해당하는 금액)을 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 만약 매매계약을 체결할 때는 당사자 간 약정이 있는 경우를 제외합니다. 이 계약금이 매매계약을 해제하는 경우에 상대방에 대한 손해배상의 기준이 되는 근거로 사용될 수 있습니다. 또한 중도금과 잔금을 지급할 때는 부동산등기기록을 재확인합니다. 이를 통해 매매계약 후 부동산 권리관계에 변동이 있었는지 여부를 확인할 수 있습니다.

 

이로써 부동산매매계약을 체결한 후 잔금까지 모두 지급했다면 매매 과정은 완료입니다. 이제 이 매매에 대한 부동산 실거래 가격을 신고하고, 소유권이전등기가 이루어져야 합니다. 등기이전까지 마친 후에야 실제로 해당 부동산에 대한 소유권을 완전하게 취득하게 되는 것입니다.

 

 

 

▷ 부동산 실거래가격 신고 : 부동산을 구입했다면 매매계약체결일부터 60일 이내(주택거래신고지역에서 아파트를 구입했다면 매매계약체결일부터 15일 이내)에 부동산의 실제 거래 가격을 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구 또는 부동산거래관리시스템 홈페이지에 매도인과 공동으로 신고해야 합니다.

▷ 부동산소유권이전등기 : 부동산의 소유자가 변경되었다는 사항을 부동산등기기록에 등기하는 것을 부동산소유권이전등기라고 합니다. 부동산매매계약이 체결되면 매도인과 매수인이 함께 방문신청이나 전자신청 등의 방법을 통해 부동산소유권이전등기를 신청해야 합니다

 

지금까지 주택 매매 시 유의사항에 대해 살펴봤습니다. 예비부부들의 주택 구입은 독립된 가정을 꾸려가는 첫 걸음이라고 할 수 있습니다. 최근 부동산을 통한 권리다툼이 많은 만큼 거래 대상인 주택에 권리분쟁이 있는지 확인할 필요가 큽니다. 만약 사전에 발견하지 못했다면 부동산분쟁변호사의 도움을 받아 분쟁을 해결해나갈 수 있을 것입니다. 지금까지 부동산매매소송변호사 이동우였습니다.