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부동산/매매/임대차소송

[판결] 재건축조합에 부동산 넘기고 현금청산 때 근저당 있어도 청산금 일부 받는다 "근저당권 말소 않았다고 정산금 전액 지급 않은 건 불공평"… 대법원전원합의체 판례변경 재건축조합에 부동산을 넘긴 뒤 분양권 대신 현금을 받아 청산할 때 근저당이 설정돼 있더라도 청산금의 일부를 받을 수 있다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 근저당이 설정된 부동산은 완전한 재산권 이전이 불가능한 만큼 근저당 말소전에는 조합이 소유권 이전과 관련된 대금을 지급할 필요가 없다는 기존 판례(2009다32850 등)를 변경한 것인데, 적어도 채권최고액만큼을 제외한 나머지 금액은 청산금으로 지급하라는 취지다. 이에 따라 재건축사업의 주도권을 쥔 조합이 부동산 소유자에게 근저당권 말소를 핑계로 청산금 전부에 대해 '동시이행의 항변'을 주장하며 지급을 미루는 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다... 더보기
점포 앞 외벽 간판설치문제, 보다 명확한 합의가 필요할 수 있다 점포영업을 위하여 건물외벽에 간판설치문제를 두고, 실무상으로 분쟁이 적지 않은 상황이다. 이 점에 대해 많은 오해가 있기 때문이다. 해당 점포가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 함)이 적용되는 구분점포인지 여부에 따라 법리가 달라질 수 있다는 점에서, 구분해서 설명하기로 한다. 보다 법리가 간단한 일반건축물 내의 점포인 경우를 먼저 설명해본다. 예를 들어, 집합건물 아닌 일반건축물의 일부 공간을 임차하여 영업을 하면서, 해당 점포 앞 외벽에 간판을 설치하는 권리가 임차인에게 있는 것일까? 그 해답은 임대차계약을 구체적으로 어떻게 했느냐, 다시 말하면 간판을 설치하려고 하는 해당 외벽공간을 임차인이 사용할 수 있도록 하는 취지의 명시적 내지 묵시적인 합의가 있었느냐에 따라 좌우.. 더보기
'중도금 무이자' 광고후 분양가에 이자 포함…法 '합법' 앞에선 '중도금 무이자'라고 홍보하면서 뒤에선 이자를 분양원가에 포함하는 건설사의 분양영업 행태가 법에 저촉되지 않는다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사합의36부(조규현 부장판사)는 장모씨 등 494명이 대우건설을 상대로 "허위 광고로 입은 피해를 배상하라"며 낸 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다고 8일 밝혔다. 2011년 대우건설은 세종시 아파트 두 개 단지의 분양 모집 공고를 내며 '계약조건 : 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% / 중도금 전액 무이자 융자'라고 광고했다. 장씨 등은 그 말을 믿고 분양계약을 맺었다. 하지만 이들은 2013년 입주 과정에서 아파트 분양가 중 '일반운영 시설경비' 항목이 주변지역보다 크게 높다는 점을 알게 됐고 대우건설로부터 "무이자 금융비용 210억원.. 더보기
권리금보호법 시행시기, 큰 부작용 예상된다 국회본회의 통과 직후 공포되면서 2015. 5. 중순부터 신속 시행에 돌입한 개정 상가건물임대차보호법 중 상가점포권리금에 관한 시행시기에 대해 우려했던 문제가 하나둘씩 나타나고 있다. 개정법 부칙 제1조는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”고 정하고 있고, 제3조는 “권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례”라는 제목으로 “제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다”고 규정하였다. 이에 대해 필자는, 지난 수십년간 임차인의 권리금을 임대인에 대한 법적인 “의무”라는 부담으로 의식하지 못한 채 계약을 체결한 임대인에게 불의의 타격이 될 수 있어, 소급입법금지와 이해관계인에 대한 不意打(불의타) 금지원칙 등을 .. 더보기
매매대상 토지에 폐기물이 매립된 경우의 법률관계 일반 매매계약 내지 경매절차를 통해 매수한 토지상에 폐기물 등이 불법 매립되어 있는 사실을 뒤늦게 알게 된 경우, 어떻게 해결될 수 있을까? 지하에 매립되어 있다 보니 대금을 전부 지급한 이후 상당한 시간이 경과한, 심지어는 수년 이상이 지난 이후에서야 매립사실을 확인하게 되면서, 법적인 청구권을 행사하기에 시간적인 한계가 있다. 그 때문에 관련 판결도 소멸시효 등과 같은 시간적인 제한에 관한 법적공방이 적지 않다. 경매로 인한 취득은 특수한 법리가 적용될 수 있다는 점에서, 일반적인 매매를 위주로 설명한 다음에 경매문제는 후술하기로 한다. 경매 아닌 일반 매매를 통해 토지를 취득한 경우에는, 민법 제580조에서 정하는 하자담보책임규정이 가장 일반적으로 적용된다. 따라서 매립된 폐기물 등으로 인해 계약목.. 더보기
부동산매매할 때, 임대차계약승계에 보다 유의해야 매매 대상 부동산에 임차인이 있는 경우, 별다른 의문없이 기존 임대차계약은 매수인이 승계하면서 임대차보증금반환채무도 매수인이 부담하기로 하는 대신, 임대차보증금액수만큼을 매매대금에서 공제하기로 한 다음 이전등기한 후 매매계약을 마무리하는 것이 일반적이다. 그런데, 이 과정에서 ‘새로운 매수인과 임대차계약을 승계할 의사가 임차인에게 있는지’ 여부를 임차인에게 확인하는 과정이 생략되는 경우가 많다. 하지만, 임차인의 의사확인을 소홀히할 경우 예상치 않은 여러 가지 문제가 발생할 수 있다. 그 이유는 다음과 같다. 판례는, 임차인에게 (주택, 상가건물)임대차보호법상 대항력이 있는지 여부에 따라, 임차인이 임대차보호법에 따른 대항력을 구비한 이후에 소유권이 양도된 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유.. 더보기
다운계약서작성합의가 법적인 구속력이 있을지 최광석 변호사님의 좋은 칼럼이 있어서 소개합니다. 부동산매매를 함에 있어 실제 거래가격보다 가격을 낮추어서 관공서에 신고하기 위해 소위 “다운계약서”를 작성하는 경우가 많다. 실제보다 거래금액을 낮추어 신고함으로써 매수인의 입장에서는 취득세, 등록세를 절감할 수 있고, 매도인의 입장에서는 양도소득세를 낮출 수 있는 이점이 있어, 이러한 이해관계가 합치되어 “다운계약서”작성은 그동안 부동산거래의 관행이 되어왔다. 그러나, 최근에는 실거래가신고를 선호하는 측면에서, 비록 계약과정에서는 다운계약서작성에 합의하였지만, 막상 계약이행과정에서는 그 약속을 지키지 않는 사례가 많이 발생하고 있다. 특히, 매도인의 부탁으로 일정금액 이하로 거래금액을 신고하기로 하고서 매매계약을 체결한 매수인이, 나중에 마음이 변해 다.. 더보기
계약금 일부만 받았어도 전체의 배로 물어야 해지 가능 첫 판결 계약금 일부만 받았어도 전체의 배로 물어야 해지 가능 첫 판결 부동산 매매계약을 하면서 계약금 일부만 받았다면 받은 돈의 배만 물어주면 계약을 해지할 수 있을까. 민법상 계약의 안정성을 위해 이러한 해약은 가능하지 않다는 대법원의 판단이 나왔다. 대법원 3부(주심 김신 대법관)는 김모씨가 주모씨를 상대로 해약금을 지급하라며 낸 손해배상 청구 소송에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 확정했다고 30일 밝혔다. 김씨는 2013년 3월 서울 서초구의 아파트를 11억원에 사기로 주씨와 계약했다. 계약금 1억1천만원 가운데 1천만원은 계약 당일 지급하고 나머지 1억원은 다음날 주씨의 은행계좌로 주기로 했다. 그런데 주씨는 다음날 계약을 해지하겠다며 나머지 계약금을 받기로 했던 계좌를 폐쇄했다. 시세보다 지나치게 .. 더보기
전세계약 연장 묵시적 갱신이란 전세계약 연장 묵시적 갱신이란 부동산의 전세 가격이 지속적으로 오르면서 많은 세입자들은 전세계약이 만료될 때 임대인과 전세계약 연장에 대해 상의를 하게 될 텐데요. 현실은 저금리 탓에 전세 계약을 연장하더라도 가격이 오르거나 또는 월세 전환을 하게 되는 경우가 많습니다. 한편 전세기간 연장과 관련하여 묵시적 갱신 즉 계약 해지에 대한 통보가 없다면 동일한 계약 내용으로 계약이 연장된 것을 알 수 있는데요. 오늘은 이동우변호사와 함께 전세계약 연장 묵시적 갱신에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 지난 해 정부는 전세, 월세 세입자를 보호하기 위해서 서민들의 주거비 부담 완화 방안을 밝혔는데요. 위 내용에는 주택 임대차 계약에 대해 기존의 전세 보호기간이었던 2년에서 3년으로 연장하는 방안이 들어가 있지 않아 .. 더보기
전세대출금 분쟁, 대구임대차변호사 전세대출금 분쟁, 대구임대차변호사 전세나 또는 매매 계약을 체결하기 위해서는 막대한 자금이 필요하기 때문에 대출을 받아 계약을 체결하는 경우가 많은데요. 한편 세입자가 전세자금을 상환하지 않을 때 대출을 한 은행이나 캐피탈 회사에서는 전세금을 상환 받기 위해 임대인을 상대로 전세대출금을 요구할 수 있을지 의문을 가지시는 분들이 많습니다. 따라서 오늘은 대구임대차변호사와 함께 전세대출금 분쟁과 상환 방법은 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다. 사례에 따르면 ㄱ씨는 전세 계약을 체결하면서 금융회사에서 약 4천 만원 가까이 전세자금을 대출을 받고자 했으며 이에 임대인인 ㄴ씨는 위 금융회사에서 대출에 필요한 서류를 받아 동의를 하게 되었습니다. 전세 임대차 계약이 종료되고 ㄴ씨는 전세자금 5천 만원을 ㄱ씨에게 .. 더보기

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