부동산흠결2 흠결에 대한 인식 여부, 청구 유무 가른다

부동산흠결2 흠결에 대한 인식 여부, 청구 유무 가른다

 

대구ㆍ경상지역 부동산매매분쟁변호사 이동우

 

 

 

 

지난 포스팅에서 소유권 등과 관련된 부동산 흠결에 대해 알아봤는데요. 쉽게 말해 물건을 샀을 때 하자가 있는 경우 교환 및 환불이 가능한 것처럼 부동산 매매에 대한 사후처리가 가능합니다. 하지만 하자를 알고 산 세일상품 같은 경우에는 교환, 환불이 어려운 것처럼 흠결에 대한 인식 여부가 보상 청구의 유무를 가를 수 있습니다. 오늘은 이와 관련해 부동산에 대한 권리의 제한, 매매 목적의 부동산에 대한 흠결 등에 대한 내용을 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

◇ 부동산의 소유권이 부동산을 사용ㆍ수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우

 

매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용ㆍ수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 모른 경우

 

매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).

 

매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이거나 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).

 

매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제575조제3항).

 

 

 

매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용ㆍ수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 안 경우

 

매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).

 

 

 

저당권ㆍ전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우

 

매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제576조제1항). 가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우에도 매도인은 동일한 책임을 집니다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결).

 

매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제576조제2항). 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제576조제3항).

 

 

 

◇ 부동산에 흠결이 있는 경우

 

매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 모른 경우

 

매매의 목적 부동산에 흠결이 있는 경우 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제580조제1항 및 제575조제1항 전단). 매매의 목적 부동산에 흠결이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제580조제1항 및 제575조제1항 후단).

 

매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조).

 

 

 

매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우

 

매매의 목적 부동산에 흠결이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제580조제1항, 제575조제1항 및 제2항).

 

 

 

◇ 부동산을 종류로 지정한 경우 특정된 부동산에 흠결이 있는 경우

 

매수인이 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있음을 모른 경우

 

매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있는 경우 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제581조제1항). 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제581조제1항 및 제2항).

 

매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조). 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 않고 흠 없는 부동산을 청구할 수 있습니다(「민법」 제581조제2항).

 

 

 

매수인이 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우

 

매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제581조제1항, 제580조제1항 및 제575조제1항).

 

 

 

 

 

지금까지 살펴본 바로 부동산 매매 관련 흠결이 발견된 경우 손해배상에 대한 청구가 가능하다는 점을 알 수 있는데요. 여러 번 강조해도 모자랄 점이 흠결에 대한 사전 인식 여부입니다. 이에 따라 계약 해제나 손해배상 청구가 어려워질 수 있기 때문입니다. 이와 관련해 어려움을 겪고 계시다면 대구ㆍ경상지역 부동산매매분쟁변호사 이동우와 함께 고민을 풀어보시는 것은 어떨까요.