부동산 흠결로 인한 부동산 매매분쟁이란?

부동산 흠결로 인한 부동산 매매분쟁이란?

 

대구ㆍ경상지역 부동산매매분쟁변호사 이동우

 

 

 

 

전국적으로 부동산 시장이 침체된 가운데 대구 부동산 시장이 남다른 움직임을 보이고 있는데요. 지난해 12월 집계된 기준으로 지방 가운데 가장 큰 전셋값 오름폭을 보인 것입니다. 이러한 부동산 시세의 변화는 부동산 매매에 있어 다양한 분쟁을 야기할 수 있는데요. 그렇게 때문에 더욱 신중한 부동산 매매가 이루어져야 합니다. 특히 부동산과 같이 쉽게 사고팔기 어려운 물건들은 물건 상태에 대해 더욱 꼼꼼히 살펴봐야겠죠. 이와 관련해 오늘은 부동산 매매 분쟁 중 부동산 흠결에 대한 내용을 다뤄보려 합니다.

 

 

 

부동산의 흠결이란?

매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있는 때, 즉 매매 당시의 상태에 차후 부족함이 발견됐을 때에는 매도인은 매수인에게 담보책임을 집니다. 예를 들어 소유권에 흠결이 있는 경우, 당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우의 멸실 여부, 부동산의 소유권이 부동산을 사용ㆍ수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우 등 다양한 부분에서 부동산 흠결이 발견될 수 있습니다.

 

 

 

매도인의 담보책임 개요

 

매도인의 담보책임의 개념

 

“매도인의 담보책임”이란 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결(欠缺)이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말합니다.

 

 

 

담보책임과 동시이행

 

매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다(「민법」 제583조 및 제536조).

 

 

 

담보책임면제의 특약

 

매도인과 매수인이 「민법」에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다(「민법」 제584조).

 

 

 

 

 

 

이처럼 부동산 흠결에 대해서 매도인의 책임져야하는 의무가 있는데요. 단, 흠결의 종류와 사전 인식 여부에 따라 책임 한도가 달라질 수 있습니다.

 

 

 

◇ 소유권에 흠결이 있는 경우

 

소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우

 

매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다(「민법」 제569조).

 

 

 

매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제570조). 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제571조제1항).

 

 

 

매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

 

매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으나 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제570조). 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 매도인은 매수인에 대해 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제571조제2항).

 

 

 

소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우

 

매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

 

매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조제1항 및 제3항). 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조제2항 및 제3항). 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제573조).

 

 

 

매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

 

매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조제1항). 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제573조).

 

 

 

◇ 당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우

 

매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 모른 경우

 

수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제574조). 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다(「민법」 제574조). 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제574조).

 

 

 

매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 안 경우

 

수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우라 하더라도 대금의 감액 청구할 수 없으며 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).

 

 

 

 

 

 

지금까지 소유권에 흠결이 있는 경우, 당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우의 멸실 여부따른 부동산 흠결 경우에 대해 살펴봤는데요. 매도인은 이와 같은 부동산 흠결에 대한 책임을 져야합니다. 특히 흠결에 대한 사전 인식 유무 등에 따라 책임 여부가 달라지는데요. 다음 포스팅에서는 이와 관련해 기타 부동산 흠결 경우를 더 살펴보겠습니다.