대구변호사 무상임대차확인서와 명도관련쟁점

최근 임차인의 무상임대차확인서와 관련한 대법원 판례가 선고되어 소개합니다.

은행에서 주택 등에 근저당권을 설정할 때에 임차인이 존재한다면 임차인으로부터 무상임대차확인서를 받는 경우가 많습니다. 왜냐하면 은행에서는 선순위 임차인의 보증금보다 은행의 근저당채권이 후순위로 밀려 추후 경매절차에서 배당에 부족분이 생길 것을 염려하기때문입니다. 하지만 임차인으로서는 임대인의 요구로 허위로 작성해준 것일뿐

실제 보증금을 배당받을 것을 주장할텐데요. 최근 대법원에서는 임차인이 무상임대차확인서를 작성해주었을 경우엔 새로운 낙찰자의 명도요구에 응하여야 하며 보증금을 지급해줄 것을 주장할 수 없다는 법리를 확정했습니다.

다만 임차인은 경매절차에서 보증금을 배당받지 못하고 낙찰자에게 주장할 수 없다는 것이며 원래의 임대인으로부터 받을 수 있다는 점은 여전히 유효합니다.

판시사항

임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것이 허용되는지 여부(소극)

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판결요지

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.

[대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결]