상가건물 임차인 계약갱신요구권 및 거절

상가건물 임차인 계약갱신요구권 및 거절

 

최근 상가건물 임대차계약에 대해 임차인의 요구로 갱신된 경우라 하여도 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 대법원 판결이 처음 나왔습니다.

 

이번 사건에서는 상가건물 임대차보호법이 적용될 뿐 아니라 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없고 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지 여부에 주목해볼 수 있었는데요.

 

 

 

 

재판부는 판결문에서 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르며 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

상가건물 임차인 계약갱신요구 등에 관하여 상가건물임대차보호법을 살펴보면 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

다만, 다음의 경우에는 예외라 할 수 있습니다.

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 

 

 

 

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 임대를 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 상인들의 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있는 것이라 볼 수 있습니다.