상가임대차보호법 | 대구민사변호사 대구변호사상담 대구변호사추천 대구변호사

안녕하세요, 법무법인 태신 대구사무소입니다.
오늘 출근길에 보니까 낙엽이 엄청 떨어져있더라구요.
인도 청소하는 걸 생각하면 또 골치 아프지만, 가을의 분위기가 물씬 풍기는게 정말 너무 장관이었어요.
저는 낙엽을 예쁘다고 생각한 적은 없었는데, 여느 꽃이 진 것보다도 예뻤습니다.
올해 저만의 고정관념들을 다른 의미로 바꾸어 가는 것들이 많네요. 가까운 낙엽같은 거라던지요. 뭐든 또 살고 볼 일이네요~

오늘은 상가임대차건물보호법의 권리금 규정에 대한 내용을 준비해봤는데요,
그 내용은 아래에 서술하도록 하겠습니다.

상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

  나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

제10조의3(권리금의 정의 등) 

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

제10조의5(권리금 적용 제외)

제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 

국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 

그 사용을 권장할 수 있다.

제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 

국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

상가임대차보호법에서 권리금을 다음과 같이 정의하고 있습니다.

임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 

영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 

유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 

임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가

덧붙여 권리금 계약이란,
"신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약 "임이 확인되는데요.

즉, 권리금이란 신규임차인이 영업상의 재산적 가치를 양도받거나 이용하는 대가로
임대인과 임차인에게 지급하는 금전이라고 할 수 있습니다.
보증금·차임과는 다른 개념으로 생각하셔야 합니다.

권리금은 신규임차인에게만 지급받을 수 있는 것이고
보증금은 임대인에게 지급을 구할 수 있는 반면 권리금은 아니기 때문입니다.
다만 신규임차인이 그 재산적 가치를 타인에게 양도하면서 다시 권리금 상당액의 회수가 가능해지는 것이죠.

또한 위 제10조의4 제1항을 확인해보면
권리금 회수기회를 보호하는 조항임이 확인되는데요.
임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안되나
다만 제10조 제1항의 사유에 해당하는 경우라면 방해가 가능합니다.

위 사항을 위반한 임대인이 임차인에게 손해를 발생시켰다면 손해배상책임이 발생하고
제10조의4 제3항과 제4항에서 그 범위와 시효에 관해 규정하고 있습니다.

이외에도 제10조의 4 제5항에는 임차인의 정보 제공 의무가 명시되어 있고
임대인의 권리금 반환 의무를 인정하기 위해서는
반환의 약정 등의 특별한 사정을 요한다는 것이 우리 판례의 입장이라는 점, 참고 바랍니다.

기존에는 권리금 규정이 없었기 때문에 법적 보호를 받기 어려웠습니다.
하지만 2015년, 상가임대차보호법이 개정되며 기존에 없던 권리금 규정이 신설되었지만 
그 권리금 청구의 근거는 손해배상으로서 
교통사고로 인한 손해배상청구처럼 임차인의 과실비율을 따져 권리금을 감액하여 인정받을 수 있고 
권리금을 청구하기 위한 요건이 다소 까다로운 점을 악용하는 임대인도 있으므로
권리금소송을 하기 위해선 임대차계약의 만료전부터 변호사와 상의하여
내용증명을 보내거나 임대인을 만나 임대인의 뚜렷한 의사를 증거를 확보해두는 것이 필요합니다.

소송에 대비하여 변호사와 충분한 상담을 나눈 후
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
날씨가 많이 춥습니다. 건강 유념하시고, 좋은 하루 되시길 바랍니다.

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