부동산 명도 임차인 항변 배척한 사례 | 대구민사변호사 대구부동산변호사 대구변호사추천 대구변호사상담

안녕하세요, 법무법인 태신 대구사무소가 인사드립니다.
오늘 아침 너무 춥죠. (ㅠㅠ) 다들 따뜻한 아침 보내고 계세요?
아침엔 패딩도 보이고, 가죽자켓도 보이고, 니트 하나만 입은 분들도 보이고.
다들 날씨가 이러니 옷차림도 참 가지각색이더라구요. 
저는 아침부터 중무장을 하고 나왔는데 그게 옳은 선택이었구나 하고 있어요.
아직 겨울로 접어들지도 않았는데 왜 이렇게 추운지, 점점 추위를 이기기가 쉽지 않은 것 같아요.  예전엔 웬만한 추위는 거뜬했는데 말이에요. 이게 나이를 먹어가는 것일까요!

오늘은 임차인이 적법하게 건물을 전대하여 전차인이 사용 중,
건물 소유자인 임대인이 건물 명도소송을 제기한 사례의
대법원 판례(대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860)를 소개해드릴게요.

명도소송이란?

명도소송이란?

  

명도소송이란, ‘매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도, 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우

부동산을 비우고 넘겨달라는 의도로 제기하는 소송’이라고 할 수 있습니다. (출처:네이버 시사상식사전)

  

위와 같은 사안 외에도, 건물의 정당한 소유자가 그 건물이 자신의 것임을 주장하며

그 건물을 점유하고 있는 자(예컨대 계약기간 만료 후의 임차인 등)에게

건물을 반환하라고 청구하는 소송 모두 넓은 의미의 건물 명도소송이라고 할 수 있습니다.

1. 사건의 내용

하이○○○관리단은 이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이고,
원고는 이 사건 건물 중 2층의 임대를 위하여 2층 구분소유자들로 구성된 관리단이었습니다.
주식회사 지피○○○○는 2009. 10. 19. 원고와 하이○○○관리단으로부터
이 사건 건물 2층 중 (가)부분 40평, (나)부분 30평, (다)부분 14평, (라)부분 12평, 
합계 96평(이하 ‘이 사건 매장’)을 보증금 2억 원, 월 차임 3,400만 원,
기간 2009. 10. 19.부터 2012. 10. 18.까지로 각 정하여 임차하였습니다.

한편, 원고 등은 이 사건 임대차계약 체결 당시 지피○○○○에게 
‘지피○○○○가 이 사건 매장을 임의로 구획하여 전대함에 동의한다’는 내용의 전대차 동의서를 교부하였고, 이에 지피○○○○는 피고에게 이 사건 매장 중 위 (가)부분을 
보증금은 8,160만 원, 월 차임은 월 매출의 20%,
기간은 2009. 10. 30.부터 2011. 10. 28.까지로 각 정하여 전대하였다가, 
그 후 피고와의 사이에 이 사건 매장 중 위 (다)부분을 전대차목적물에 포함시키고, 
보증금을 60,800,000원으로, 일반관리비를 2,692,800원으로 변경한다는 내용의 변경계약을 체결하였습니다. 
피고는 이 사건 매장 중 위 (가), (다)부분에서 ‘ ○○○○’라는 상호로 여성의류매장을 운영하였습니다. 

지피○○○○는 2010. 3.경부터 원고 등에게 이 사건 임대차계약에 기한 월 차임을 지급하지 않았고, 이에 원고 등은 2010. 5. 24. 지피○○○○에게 2010. 6. 1.까지 연체차임을 지급하지 아니하면 이 사건 임대차계약 제6조에 따라 이 사건 임대차계약이 자동으로 해지된다고 통지하였습니다. 
그 후 원고 등은 2010. 6. 9. 지피○○○○에게, 
‘이 사건 임대차계약이 해지되었으나 이 사건 매장에서 퇴점하고 
이 사건 매장을 원고 등에게 명도해달라’고 요청하였으나 전차인인 피고는 이를 거절하였고, 이에 건물 명도소송이 제기되었던 사례입니다.

전대차란?

임대인이 임차물을 다시 제3자에게 유상 또는 무상으로 사용 · 수익하게 하는 계약이다. 

임대인과 임차인간에 임대관계는 여전히 존속하며 임차인과 전차인간에 새로이 임차관계가 발생한다. 

[출처 : 네이버 지식백과 법률용어사전, 법문북스]

즉, 부동산 임차인이 다시 다른 제3자에게 임대차를 하는 관계 등이 전대차 관계라고 할 수 있습니다.  
이 사건에서 임차인 지피○○○○가 임대인인 원고의 승낙을 받아  
임차건물 일부를 피고에게 다시 임대한 것으로서,  
이때 지피○○○○가 ‘전대인’, 피고가 ‘전차인’이라고 할 수 있습니다.

2. 사건의 쟁점과 특징

전대차의 경우 민법 제629조 이하에서 규정하고 있는데, 
임차인이 임대인의 허가를 받아 임차목적물을 전대한 경우에는 
원칙적으로 전차인에게 대항력이 있으므로 임대인에게 대항이 가능합니다. 
한편, 민법 제638조는 ‘임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 
그 임대물이 적법하게 전대되었을때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다’고 규정하고 있기에, 
이 사건의 피고는 이를 주장하며 건물 명도청구를 거부하였습니다.

그러나 위 대법원 판시내용과 같이, 
임대인인 원고가 전차인인 피고에게 차임청구를 한 이후부터는 
피고가 임차인이자 전대인인 지피○○○○에게 그 차임을 지급한 것으로써 
원고에게 대항할 수 없는데(민법 제630조 제1항 단서), 
그러한 상황에서 임차인이 2기 이상의 차임연체를 한 경우에는 
원고는 임차인에게 해지통고를 함으로써 임대차계약은 바로 해지되는 것이고, 
이를 따로 전차인인 피고에게 통고하지 않았다고 하여 대항하지 못하는 것은 아니라고 볼 수 있습니다. 
결국 임대인인 원고가 전차인인 피고에게 건물 명도청구를 할 수 있었던 사안이었습니다.

3. 재판의 결과

원고가 임차인인 지피○○○○에게만 임대차계약 해지통고를 하였으므로 
전차인에게 대항할 수 없다는 피고의 주장에 대하여, 
대법원은 임차인의 차임이 연체되어 민법 제640조에 따라 임차인 지피○○○○에게 해지통고를 한 경우에는 
전차인인 피고에게 해지 통고를 하지 않았더라도 임대차관계가 해지된다고 판시하였습니다. 
구체적 내용은 아래와 같습니다.

민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 그 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 

해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만 민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 그 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다고 할 것이다.

원심이 같은 취지에서, 민법 제638조에 따라 이 사건 임대차계약 해지 사실이 전차인인 피고에게 통지된 후 6개월이 경과하여야 피고에 대하여 이 사건 임대차계약 해지의 효력이 발생한다는 피고의 주장을 배척한 것은 

정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 민법 제638조 및 제640조에 관한 해석이나 적용상의 위법 등이 없다.

부동산 명도소송은 흔히 볼 수 있는 유형의 소송이지만, 
사안에 부합하는 법리와 판례를 적시에 주장하지 않는다면 명도청구를 할 권리가 인정되지 않아 패소할 수도 있습니다. 
또한 점유이전금지가처분 신청이 누락되면 재판에서 승소하더라도 그 집행에 어려움을 겪을 수 있습니다. 
결국 부동산 명도소송에 대한 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받아 진행하여야 
자신의 부동산을 되찾을 가능성이 높아질 것입니다. 
부동산 관련 소송의 경험과 승소사례가 풍부한 법무법인 태신 대구사무소의 이동우변호사는 의뢰인의 권익보호를 위해 최선을 다 하고 있습니다.
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점심 드시고 나면 식곤증으로 졸리실 수도 있을텐데요.
그럴 땐 잠시 눈을 붙이셔도 되지만 가벼운 산책으로 잠을 깨는 것도 방법이 되실 거에요.
조금은 쉬어가는 여러분 되길 바라며 이만 글 줄이도록 하겠습니다. ^^

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