전세계약시 주의사항 전세권설정등기

전세계약시 주의사항 전세권설정등기

 

상가를 임차하다보면 계약서상에 전세권설정등기를 해주기로 명시하였지만 전세권설정등기를 해주지 않고 약정된 기간이 지나도 전세금의 반환 받지 못하고 어쩔 수 없이 영업을 계속하는 경우가 적지 않은데요.

 

그만큼 전세계약시 주의사항을 잘 살피는 것이 중요합니다. 위의 사례를 보았을 때 전세권설정등기 절차 이행을 청구할 수 있는지 살펴보며 전세계약시 주의사항을 알아보도록 하겠습니다.

 

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 및 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

전세금의 반환이 지체될 경우 경매를 요구할 수 있는 권리로서 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 겸유하고 있는 권리라고 볼 수 있습니다.

 

그런데 위 사례를 보면 전세권설정계약을 하였지만 전세권설정등기에 협력해주지 않을 경우, 전세권의 기간만료 전이라면 계약의 이행청구 다시 말해 '전세권설정등기절차이행청구의 소'를 제기하여 승소 후 그 확정판결에 기하여 전세권설정등기를 할 수 있습니다.

 

그러나 전세권설정등기절차이행청구권은 전세계약이 유효하게 존속하고 있음을 전제로 하기 때문에 전세계약은 그 존속기간의 만료 후 갱신계약 등 다른 사유가 없는 한 종료하게 되는 것이므로, 위와 같이 전세권설정등기를 하지 않은 상태에서 기간의 만료로 종료되었다면 전세권설정등기절차이행청구는 어렵습니다.

 

 

 

이와 관련된 판례를 살펴보면 전0세계약이 그 존속기간의 만료로 종료되면 그 계약을 원인으로 하는 전세권설정등기절차의 이행청구권도 소멸한다고 판시하고 있습니다.

 

따라서 전세권설정등기절차의 이행청구는 어렵다고 보이지만 부동산가압류신청 등으로 전세금반환채권의 보전절차를 취함과 동시에 전세금반환청구소송을 제기하여 승소 후 그 확정판결에 기하여 보전된 부동산을 경매함으로써 전세금을 반환 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

다만, 임차권등기명령에 관하여 상가건물임대차보호법에 의하면 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는데요.

 

만일 이 법의 적용요건을 갖추었다면 이에 의한 임차권등기명령을 신청하는 것도 가능할 것입니다. 이밖에 전세계약시 주의사항에 대해 궁금하신 점이나 분쟁 등 법률적 자문이 필요하신 분들은 대구임대차소송변호사 이동우변호사가 도움을 드리겠습니다.