말소? 인수? 경매 물건 선정을 위한 권리분석

말소? 인수? 경매 물건 선정을 위한 권리분석

 

대구ㆍ경상지역 부동산경매변호사 이동우

 

 

 

지난 포스팅에서 부동산 경매 전 준비사항에 대한 내용을 살펴봤는데요. 오늘은 이어서 경매 물건 선정을 위한 권리분석에 대해 알아보겠습니다. 특히 부동산경매 물건과 같이 사연이 많은 물건은 권리분석에 더욱 신경을 써야하는데요. 이를 소홀히 하면 낙찰을 받더라도 미처 확인하지 못한 권리로 인해 낙찰 받은 권리가 인정되기까지 시일이 오래 걸릴 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

특히 전세권, 저당권 등의 권리가 설정되어 있는 경매 물건을 매수한 경우에 그 권리가 말소되지 않고 남아있으면 매수인의 부담이 가중될 수 있으며, 해당 물건에 대한 권리의 행사가 어려울 수 있습니다. 때문에 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인이 필요한 것이지요.그러나 관심 물건에 전세권 등의 권리가 설정되어 있다고 해서 입찰을 포기할 필요는 없습니다. 경매 물건에 설정된 권리는 매수인에게 인수될 수도 있지만, 그렇지 않을 수도 있기 때문입니다. 따라서 입찰하려는 경우에는 해당 물건에 어떤 권리가 설정되어 있는지, 그 권리가 말소되는 권리인지 아니면 인수되는 권리인지를 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

 

 

권리확인의 필요성

 

- 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권ㆍ저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다(「민사집행법」 제135조 및 제144조제1항).

 

- 경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 제약이 따를 수 있습니다. 예를 들어, 전세권이 인수된 경우에는 전세권자에게 변제해 줘야 할 비용부담이 추가되며, 지역권이 인수된 경우에는 해당 물건의 사용이 제한될 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

 

 

 

권리확인의 방법

 

- 말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다(「민사집행법」 제88조 및 제148조).

 

※ 경매 물건에 설정된 권리는 부동산등기기록을 통해 확인할 수 있으며, 유치권ㆍ분묘기지권 등 부동산등기기록에 드러나지 않는 사항은 현장조사를 통해 확인할 수 있습니다.

 

- 위와 같은 방법으로 알아낸 권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소의 기준이 되는 최선순위(最先順位) 권리를 찾습니다. 말소기준등기를 찾은 후에는 인수되는 권리가 있는지를 살펴봅니다.

 

※ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수(선순위 권리)되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소(후순위 권리)됩니다(「민사집행법」 제91조제3항, 제144조제1항제3호 및 「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조).

 

 

 

예고등기제도의 폐지

- 예고등기는 기존 등기의 원인 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 다른 사람이 그 소송사실을 알 수 있게 법원에 촉탁해서 이루어지는 등기를 말합니다.   - 그러나 입법취지와 달리 강제집행절차를 방해할 목적으로 남용되고 있다는 이유로, 예고등기제도는「부동산등기법」(법률제10580호)이 개정됨에 따라 2011년10월13일부터  폐지되었습니다. 2011년10월13일 이전에 이미 이루어진 예고등기는 기존의 말소절차에 따라 말소되므로 유의하시기 바랍니다.

 

※ 말소기준권리란 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리로 여러 가지 권리에 대한 말소ㆍ인수의 기준이 됩니다.

 

 

 

<말소ㆍ인수되는 권리의 정리>

 

말소되는 권리	인수되는 권리
●(근)저당권, (가)압류 ●말소기준권리보다 후에 설정된 지상권ㆍ지역권ㆍ배당요구를 하지 않은 전세권ㆍ등기된 임차권ㆍ가처분 ●배당요구를 한 전세권 ●담보가등기	●유치권, 법정지상권, 분묘기지권 ●말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권ㆍ지역권ㆍ배당요구를 하지 않은 전세권ㆍ등기된 임차권ㆍ순위보전을 위한 가등기ㆍ가처분 ●후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분

 

 

 

 

 

 

지금까지 말소ㆍ인수되는 권리에 대해 정리해봤는데요. 실제로 권리분석이 어떻게 이루어지는지는 다음 포스팅에서 예시를 통해 알아보겠습니다. 제가 이 블로그를 시작한지 만 3개월이 지나가고 있는데요. 벌써 해가 바뀌는 시기가 다가왔습니다. 그동안 다양한 정보를 전해드리려 노력했는데요. 마음처럼 쉽지가 않은 것 같습니다. 다가오는 2014년도 늘 곁에서 도움 되는 변호사가 되겠습니다.