꼼꼼하게 알기! 부동산경매 입찰 전 준비사항

꼼꼼하게 알기! 부동산경매 입찰 전 준비사항

 

대구ㆍ경상지역 부동산경매변호사 이동우

 

 

 

 

 

최근 전두환 일가와 관련된 부동산경매에 대한 관심이 높은데요. 며칠 전 입찰이 또 다시 유찰 소식이 알려졌습니다. 이러한 부동산경매는 여러 준비사항이 필요합니다. 일반 부동산에 비해 여러 가지 사연이 얽혀있을 수 있기 때문인데요. 최근엔 부동산 경기침체로 부동산경매에 대한 관심이 급증하고 있습니다. 오늘은 이와 관련해 부동산경매 입찰 전 준비사항을 알아볼까요.

 

 

 

 

 

 

입찰 전 준비사항

 

입찰에 참여하려면 우선 법원 게시판, 관보ㆍ공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 매각 예정 물건에 대한 정보를 수집할 수 있습니다. 이러한 정보를 통해 개략적으로 관심 물건을 선정한 후에는 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사가 필요합니다. 이를 통해 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정

 

- 입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아보아야 합니다.

 

- 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보ㆍ공보, 신문 또는 관련 홈페이지를 통해 수집할 수 있습니다(「민사집행법」 제104조제1항 및 「민사집행규칙」 제11조제1항). 이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다(「민사집행법」 제106조, 제268조 및 「민사집행규칙」 제56조).

 

1. 부동산의 표시

2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법

3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

4. 매각기일의 일시ㆍ장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간ㆍ장소

5. 최저매각가격

6. 매각결정기일의 일시ㆍ장소

7. 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지

8. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지

9. 매수신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용

10. 매수신청의 보증금액과 보증제공 방법

 

 

 

 

※ ‘일괄매각결정’이란 법원이 여러 개의 부동산의 위치ㆍ형태ㆍ이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우, 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제98조제1항).

 

 

 

 

- 공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다 구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).

 

 

 

 

- 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 해서 관심 있는 부동산(이하 “관심 물건”이라 함)을 몇 가지 선정할 수 있습니다.

 

 

 

 

관심 물건의 권리분석 및 현장조사

 

- 관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

권리분석

 

- 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등ㆍ초본(부동산등기기록의 경우는 등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.

 

종  류	확인할 수 있는 사항
부동산등기기록	각 토지나 각 건물대지의 지번 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위 (「부동산등기법」 제3조, 제34조, 제40조 및 제48조)
토지대장, 임야대장	토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 공유 여부ㆍ공유 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부ㆍ대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등 (「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제71조 및 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제68조제1항)
건축물대장	건축물의 지번, 행정구역 건축물의 면적ㆍ구조ㆍ용도ㆍ층수, 가설건축물 여부 (「건축법」 제38조 및 제39조제1항)

 

 

 

 

- 또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역ㆍ지구 안에서 제한되는 행위와 거래규제 등을 파악합니다(「토지이용규제 기본법」 제5조 및 제10조).

 

 

 

 

현장조사

 

- 부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.

 

 

 

 

입찰참여 물건의 결정

 

- 선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다.

 

 

 

 

 

 

부동산경매와 같은 경우 특히 권리분석을 꼼꼼히 따져야 하는데요. 이를 소홀히 하면 경매 후 여러 가지 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 그래서 더욱 부동산경매변호사의 도움과 조언이 필요한 분야라 할 수 있습니다. 미시적으로 보면 변호사 선임에 대한 비용이 아까울 수 있으나 거시적으로 볼 때 분쟁으로 번지는 후한을 미리 예방할 수 있는 것이지요. 올해가 얼마 남지 않았습니다. 법률적 분쟁으로 어려움이나 고민이 있으신 분들이 조금이나마 개운한 마음으로 한 해를 마무리할 수 있도록 보탬이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

이동우변호사 053-765-8700

부동산경매분쟁과 관련해 다양한 상담이 가능합니다.