주택임대차계약의 우선변제권 취득은?

주택임대차계약의 우선변제권 취득은?

안녕하세요. 부동산 계약의 문제 해결에 도움을 드리고자 노력하는 이동우변호사입니다.
주택 임대차계약을 진행할 때는 해당 부동산 계약을 완료한 후 부동산의 인도와 이에 따른 제3자로부터의 부당한 취득을 방지하기 위하여 권리를 매수인으로 하여금 적합한 권리를 부여하는데요. 이 권리에는 대항력과 우선변제권이 존재합니다. 오늘은 주택임대차계약의 체결과 동시에 우선변제권 취득의 과정은 어떠한 지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

주택임대차보호법 제3조에서는 우선변제권의 개념에 대하여 명시하고 있는데요. 이 권리는 임차한 주택이 만약 경매나 공매가 진행될 때 임차한 주택에 대하여 환가대금과 관련하여 후순위권리자 또는 이 외의 채권자들보다 임차인이 우선적으로 보증금을 변제받도록 보장하는 권리로서, 이는 임차인이 주택을 인도받아 주민등록을 하고 주택임대차계약 증서의 확정일자를 가지게 되었을 때 얻게 됩니다.

 

 

이 때 증서를 작성한 날짜에 주택임대차 계약서가 존재한다는 것을 증명할 수 있도록 법률적으로 인정되는 날짜를 확정일자라고 하는데요. 이는 임차인과 임대인이 임차보증금의 금액을 이 후에 변동시키는 것을 막으며 거짓으로 날짜를 소급한 후 계약을 진행하여 우선변제권 취득하는 것을 막기 위한 것입니다.

임차인이 주택임대차계약증서의 원본이나 사본을 가지고 있고 주택의 소재지의 읍이나 면사무소, 지방법원이나 등기소 등에서 확정일자를 받을 수 있는데요. 전입신고를 한 이후 확정일자에 대하여 청구가 가능하며 임차인의 관계인에 대한 증명이 없이도 확정일자의 부여에 대한 청구가 가능합니다.

 

 

확정일자부는 등기소나 지방법원을 제외한 확정일자 부여기관이 기재하는데요. 아래의 내용이 작성됩니다.

 

- 확정일자 부여일, 확정일자 번호
- 임대인과 임차인 이름, 주소, 주민등록번호 등의 인적하상
- 주택의 소재지 및 임대차 계약을 진행하는 부동산
- 임대차 계약의 기간
- 차임과 보증금
- 신청하는 사람의 이름과 주민등록번호 앞 6자리

 

 

임대차계약을 진행할 때 우선변제권을 행사할 수 있는 시기에 대하여는 임차인이 주택을 인도받고 전입신고 등의 주민등록을 완료한 당일이나 주택임대차계약의 확정일자를 가진 때 다음 날 오전부터 즉시 권리 행사가 가능한데요. 이 때는 해당 요건이 경매를 진행하는 배당요구가 종료되는 날짜인 경락기일까지 존재해야 합니다. 따라서 주택임대차계약과 관련하여 우선변제권 취득에 대해 문의하시고 싶은 사항이 있거나 관련 법률적인 자문을 통하여 문제를 해결하고자 하실 때는 이동우변호사에게 문의해주시기 바랍니다.