대구지방법원경매 부동산경매절차

대구지방법원경매 부동산경매절차

 

 

부동산경매시장이 다시금 기지개를 활짝 펴 부동산거래에 활발한 움직임이 예상이 되고 있습니다. 주택뿐만 아니라 최근에는 상가형 건물까지 부동산경매에서 관심을 많이 받아 전체적으로 경매시장에 긍정적인 영향을 끼칠 것이라는 전망을 하고 있는데요. 이렇게 좋은 소식이 있는 반면에 억울하게 법원경매에서 정상적으로 낙찰을 받은 상가가 위법이라는 판결이 내려졌는데 구분소유등기가 무효인 이상 경매절차도 위법이라고 판단하여 부당이득금 반환청구소송을 기각했던 사례도 있었습니다. 그래서 오늘은 대구지방법원경매 부동산경매변호사가 부동산경매절차에 대해 알려드려고 합니다.

 

 

 

 

부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행되는데요.

 

먼저 채권자가 경매 신청을 할 때 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없지만 임의경애와 강제경매로 나누어 신청하게 됩니다.

 

법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁하는데 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 하는데요. 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다.

 

경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시하게 되는데요. 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받고 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다. 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다.

 

 

 

 

그리고 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지 법원이 정하게 되고 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우, 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우가 없다면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고해야 합니다.

 

부동산 경매 정보의 경우 법원경매공고란이나 신문, 법원게시판 등에서 확인할 수 있으며, 경매에 참여 하려면 관심이 있는 물건을 선정을 하고 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.

 

입찰자는 앞서 말한 법원이 진행하는 기일입찰이나 기간입찰에 참여할 수 있는데요. 입찰표를 작성하고 집행관에게 제출하거나 등기우편을 통해 입찰을 진행할 수 있고 입찰한 사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉하며 종결짓게 되는데요. 개찰 결과 최고가매수신고인이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지해야 합니다. 또한, 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.

 

 

 

 

이렇게 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 하는데요. 매각허가격정이 확정되면 매수인은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내 매각대금을 지급해야 합니다. 그리고 매각대금을 모두 낸 후에는 권리를 취득하게 되고 법원은 채권자에 대한 배당을 실시하게 됩니다.

 

최근 경매시장이 활발한 모습을 띄고 있는 가운데 부동산경매절차에 대한 궁금한 부분을 물어보시는 분들이 계셨었는데요. 부동산 경매의 경우 그냥 참여해서 입찰만 하면 되지라고 쉽게 생각하는 분들이 많아 이와 관련하여 피해를 보는 분들로 간혹 계십니다. 그렇기 때문에 이렇게 경매시장이 활발한 모습을 보일 때 더욱더 주의하고 꼼꼼하게 살펴 부동산경매를 진행하는 것이 필요한데요. 좋은 시기인 만큼 부동산 경매 사기가 빈번하게 나타날 수 있기 때문에 조심해야 합니다. 이처럼 부동산경매와 관련하여 궁금한 점이 있으시거나 소송 등을 준비하시는 분들은 대구지방법원경매 부동산경매변호사 이동우변호사가 해결해드리겠습니다.