소유권 방어_대구부동산경매소송변호사
최근 소유권이전에 대한 이슈가 점점 떠오르고 있습니다. 코레일측에서 용산 사업부지에 대한 소유권 이전등기 말소를 청구하는 소장을 제출한다는 소식이 들려오고 있는데요. 잔여토지에 대해 소유권 이전 요청을 하였지만 해당 업체에서 거부를 하게 되면서 문제가 점점 심각하게 흘러가게 되었는데요. 현재 양측은 이중 담보장치와 토지대금 잔금 지불로 법적인 대응을 준비하고 있는 것 같습니다. 그렇다면 소유권을 방어하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 대구부동산경매소송변호사와 소유권 방어에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우
일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있는데요. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
법정지상권은 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.
1. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다.
2. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
3. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
5. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 보고 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다.
토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 주는데 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다.
법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 하는데요. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다.
분묘가 있는 토지를 매수한 경우
분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로 당사자 사이에 특별한 사정이 없으면 그 분묘가 존속하는 동안 계속 유지되는데요.
산지 등에 분묘가 있으면 그 토지를 사용하는데 제한이 따를 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 토지에 분묘가 있는지와 있다면 몇 기(基)가 있는지, 분묘기지권(墳墓基地權)이 있는지 등을 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋으며, 분묘가 있는 토지를 매수했다면 우선 그 분묘에 연고자가 있는지를 확인한 후 분묘기지권이 있는지를 살펴보아야 합니다.
분묘기지권이 인정되는 경우에는 분묘 관계자와 이장에 관한 협의를 하는 것이 좋으나, 합의가 어려운 경우에는 분묘가 있는 부분의 땅을 분할해서 분묘 관계자에게 매도하는 방법도 생각해 볼 수 있고 연고자가 없는 무연고 분묘이거나 분묘기지권이 없는 분묘인 경우에는 관할 특별자치도·시·군·구청에 개장허가를 신청해서 허가를 받은 후 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있습니다.
매수인이 소유권을 취득했지만 채무자나 전 소유자, 점유자 등이 해당되는 부동산에 대해 점유를 지속적으로 하고 있어 불이익을 받는 경우가 정말 많은데요. 이때 매수인은 해당 부동산의 소유권을 방어하기 위해 인도명령이나 명도소송을 제기하여 소유권을 방어할 수 있습니다. 하지만 부동산 거래에 있어서 다양한 상황에서 변수가 나타날 수 있기 때문에 꼼꼼히 준비하는 것이 필요한데요. 부동산관련한 소송으로 해결하지 못한 문제가 있으시다면 부동산경매소송변호사 이동우변호사가 해결해드리겠습니다.
