부동산경매분쟁 예방하는 권리분석 example 2
대구ㆍ경상지역 부동산경매변호사 이동우
지난 포스팅에서는 (근)저당권, 가등기, 등기된 임차권, 등기되지 않은 임차권에 대한 권리 말소, 인수 예시를 살펴보았는데요. 오늘은 예고해드렸듯이 부동산경매분쟁 예방하는 권리분석 2부 (가)압류, 가처분, 지상권ㆍ지역권, 전세권, 유치권 예시를 부동산경매변호사와 함께 살펴보겠습니다.
(가)압류
- 압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말하며(「민사집행법」 제24조, 제83조 및 제223조), 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제276조).
- 경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).
(예시)
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등기순위 |
권리 |
권리자 |
일자 |
권리내용 |
권리의 말소ㆍ인수 |
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1 |
저당권 |
갑 |
2007. 09. 15. |
채권액 100,000,000 |
말소(최선순위) |
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2 |
가압류 |
을 |
2008. 09. 15. |
채권액 200,000,000 |
말소 |
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3 |
임의경매 |
병 |
2009. 01. 16. |
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4 |
매수인 |
정 |
2009. 03. 25. |
- 이 경우 을의 가압류는 매수로 인해 말소됩니다. 따라서 매수인에게는 을의 가압류가 인수되지 않습니다.
가처분
- 가처분은 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제300조).
- 경매 물건에 설정된 가처분은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정된 경우에는 그 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분(즉, 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 또는 토지인도를 구하는 본안소송을 위해 해당 건물에 대해 한 처분금지가처분)은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
(예시 1)
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등기순위 |
권리 |
권리자 |
일자 |
권리내용 |
권리의 말소ㆍ인수 |
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1 |
가처분 |
갑 |
2006. 02. 23. |
처분금지를 위한 가처분 |
인수 |
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2 |
근저당권 |
을 |
2006. 04. 02. |
채권액 50,000,000 |
말소(최선순위) |
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3 |
저당권 |
병 |
2007. 09. 15. |
채권액 15,000,000 |
말소 |
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4 |
임의경매 |
병 |
2008. 09. 15. |
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- 이 경우 을의 근저당권은 매수로 인해 말소되며, 말소기준등기인 근저당권 보다 먼저 설정된 가처분은 매수인에게 인수됩니다.
(예시 2)
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등기순위 |
권리 |
권리자 |
일자 |
권리내용 |
권리의말소ㆍ인수 |
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1 |
가압류 |
갑 |
2006. 02. 23. |
채권액 32,000,000 |
말소(최선순위) |
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2 |
근저당권 |
을 |
2006. 04. 02. |
채권액 50,000,000 |
말소 |
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3 |
전세권 |
병 |
2007. 09. 15. |
보증금 100,000,000 존속기간 3년 |
말소 |
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4 |
가처분 |
정 |
2007. 09. 15. |
건물철거소송을 위한 처분금지가처분 |
인수 |
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5 |
임의경매 |
을 |
2008. 09. 15. |
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6 |
매수인 |
무 |
2009. 01. 10. |
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7 |
본안소송 승소 |
정 |
2009. 03. 07. |
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- 이 경우 갑의 가압류는 매수로 인해 말소되며, 말소기준등기인 가압류 이후에 설정된 가처분, 전세권은 모두 소멸됩니다. 그러나 정의 가처분은 건물철거소송이라는 본안소송을 위해서 건물에 관해 한 처분금지가처분이므로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 따라서 가처분권자 정이 본안소송인 건물철거소송에서 승소했다면 매수인은 매각대금을 지급했다 하더라도 정에게 대항할 수 없습니다. 이런 경우 매수인이 매각대금을 돌려받기 위해서는 배당받은 채권자 등을 상대로 부당이득반환청구를 해야 합니다(「민법」 제741조).
지상권ㆍ지역권
- 지상권은 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(「민법」 제279조), 지역권은 통행ㆍ일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제291조).
- 경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권ㆍ(가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).
(예시)
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등기순위 |
권리 |
권리자 |
일자 |
권리내용 |
권리의 말소ㆍ인수 |
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1 |
지상권 |
갑 |
2006. 02. 23. |
10년(지료 무료) |
인수 |
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2 |
저당권 |
을 |
2006. 04. 02. |
채권액 100,000,000 |
말소(최선순위) |
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3 |
지역권 |
병 |
2007. 09. 15. |
20년(지료 무료) |
말소 |
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4 |
가압류 |
정 |
2008. 09. 15. |
채권액 150,000,000 |
말소 |
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5 |
강제경매 |
을 |
2009. 01. 16. |
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- 이 경우 을의 저당권은 매수로 인해 말소되고, 말소기준등기인 저당권 이후에 설정된 지역권ㆍ가압류는 모두 말소되지만, 말소기준등기보다 선순위인 지상권은 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 갑의 지상권이 인수됩니다.
전세권
- 전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제303조).
- 경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권ㆍ(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).
(예시)
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등기순위 |
권리 |
권리자 |
일자 |
권리내용 |
권리의 말소ㆍ인수 |
|
1 |
전세권 |
갑 |
2006. 02. 23. |
보증금 300,000,000 존속기간 2년 |
배당요구 있으면 말소 배당요구 없으면 인수 |
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2 |
저당권 |
을 |
2006. 04. 02. |
채권액 100,000,000 |
말소(최선순위) |
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3 |
지역권 |
병 |
2007. 09. 15. |
20년(지료 무료) |
말소 |
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4 |
가압류 |
정 |
2008. 09. 15. |
채권액 150,000,000 |
말소 |
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5 |
강제경매 |
을 |
2009. 01. 16. |
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- 이 경우 을의 저당권은 매수로 인해 말소되고, 말소기준등기인 저당권 이후에 설정된 지역권ㆍ가압류는 모두 말소되지만, 말소기준등기보다 선순위인 전세권은 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 갑의 전세권이 인수됩니다.
- 다만, 전세권자 갑이 배당요구를 하는 경우에는 전세권이 말소되므로 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.
유치권
- 유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다(「민법」 제320조제1항).
- 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제5항).
(예시)
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등기순위 |
권리 |
권리자 |
일자 |
권리내용 |
권리의 말소ㆍ인수 |
|
1 |
전세권 |
갑 |
2006. 02. 23. |
보증금 200,000,000 (배당요구) |
말소(최선순위) |
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2 |
저당권 |
을 |
2006. 04. 02. |
채권액 100,000,000 |
말소 |
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유치권 |
병 |
2007. 09. 15. |
채권액 50,000,000 |
인수 |
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3 |
가압류 |
정 |
2008. 09. 15. |
채권액 150,000,000 |
말소 |
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4 |
임의경매 |
을 |
2009. 01. 16. |
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- 이 경우 을의 저당권은 매수로 인해 말소되고, 말소기준등기인 저당권 이후에 설정된 가압류는 말소되며, 선순위인 전세권은 전세권자 갑의 배당요구로 인해 말소됩니다. 그러나 유치권은 등기 순위에 관계없이 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 병의 유치권이 인수됩니다.
이상 부동산경매변호사와 함께 부동산경매분쟁 예방하는 권리분석에 대해서 알아보는 시간을 가졌는데요. 부동산경매로 인한 피해가 꾸준히 나타나고 있으며, 부동산경매는 토지, 주택, 상가건물, 공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 합니다. 부동산경매에 대해서 궁금하신 사항이나 도움이 필요하시다면 부동산경매변호사가 도움 드리도록 하겠습니다.
