부동산경매분쟁 예방하는 권리분석 example 1

부동산경매분쟁 예방하는 권리분석 example 1

 

대구ㆍ경상지역 부동산경매변호사 이동우

 

 

 

 

부동산경매에 있어 권리분석의 중요성은 재차 강조해도 부족함이 없는데요. 오늘은 지난 포스팅에서 예고한바와 같이 각종 권리에 따른 말소, 인수 분석에 대한 예시를 살펴보겠습니다. 매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리들은 대표적으로 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있는데요. 이에 대한 내용을 1,2부로 나누어 알아볼 텐데요. 오늘은 그 중 1부로 (근)저당권, 가등기, 등기된 임차권, 등기되지 않은 임차권에 대한 권리 말소, 인수 예시를 살펴보겠습니다.

 

 

 

(근)저당권

- 저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말하며(「민법」 제356조), 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말합니다(「민법」 제357조).

 

- 경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「민사집행법」 제91조제2항). 또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ등기된 임차권ㆍ압류ㆍ가압류ㆍ가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다(「민사집행법」 제91조제3항).

(예시)

등기순위	권 리	권리자	일 자	권리내용	권리의 말소ㆍ인수
1	저당권	갑	2006. 02. 23.	채권액 100,000,000	말소(최선순위)
2	임차권	을	2006. 04. 02.	보증금 100,000,000 (등기됨)	말소
3	근저당권	병	2007. 09. 15.	채권액 50,000,000	말소
4	전세권	정	2008. 09. 15.	보증금 150,000,000	말소
5	강제경매	정	2009. 01. 16.

 

- 이 경우 갑의 저당권은 매수로 인해 말소되며, 임차권ㆍ근저당권ㆍ전세권은 말소기준권리인 저당권 이후에 설정된 권리이므로 모두 말소됩니다. 따라서 매수인에게는 인수되는 권리는 없습니다.

 

 

가등기

- 가등기는 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정ㆍ이전ㆍ변경ㆍ소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부ㆍ조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다(「부동산등기법」 제88조 및 제91조).

- 경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조). 그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

(예시)

등기순위	권리	권리자	일자	권리내용	권리의말소ㆍ인수
1	소유권	갑	2006. 02. 23.	소유권등기	-
2	가등기	을	2006. 04. 02.	부동산 매매예약을 원인으로 함	인수
3	저당권	병	2007. 09. 15.	채권액 15,000,000	말소(최선순위)
4	임의경매	병	2008. 09. 15.
5	매수	정	2009. 01. 16.
6	가등기에 기한 본등기	을	2009. 02. 24.	매매예약의 완료를 원인으로 함

- 이 경우 병의 저당권은 매수로 인해 말소되며, 말소기준등기인 저당권 보다 먼저 설정된 가등기는 매수인에게 인수됩니다.

- 따라서 가등기권자 을이 매매예약을 원인으로 한 가등기(순위보전을 위한 가등기)에 기해 본등기를 경료하고 소유권을 취득했다면 매수인은 매각대금을 지급했다 하더라도 을에 대항할 수 없습니다. 이런 경우 매수인이 매각대금을 돌려받기 위해서는 배당받은 채권자 등을 상대로 부당이득반환청구를 해야 합니다(「민법」 제741조).

 

 

등기된 임차권

- 임차권은 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제618조).

 

- 경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권ㆍ(가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).

(예시)

등기순위	권리	권리자	일자	권리내용	권리의 말소ㆍ인수
1	임차권	갑	2006. 02. 23.	보증금 200,000,000 (등기됨)	인수
2	저당권	을	2006. 04. 02.	채권액 100,000,000	말소(최선순위)
3	지역권	병	2007. 09. 15.	20년(지료 무료)	말소
4	가압류	정	2008. 09. 15.	채권액 150,000,000	말소
5	임의경매	을	2009. 01. 16.

- 이 경우 을의 저당권은 매수로 인해 말소되고, 말소기준등기인 저당권 이후에 설정된 지역권ㆍ가압류는 모두 말소되지만, 말소기준등기보다 선순위인 등기된 임차권은 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 갑의 임차권이 인수됩니다.

 

 

등기되지 않은 임차권

- 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력을 미칩니다. 이 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.

 

- 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인이 배당요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸하는 반면, 이 외의 경우는 매수인에게 인수됩니다. 예를 들어, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했으나 그 배당금을 일부만 변제받은 경우에는 보증금이 전부 변제되지 않았으므로 그 임차권이 매수인에게 인수됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항, 제3조의5, 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 및 제8조). 다만, 「주택임대차보호법」 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실합니다(대법원 2003.6.15. 선고 2002다70075 판결).

 

- 한편, 우선변제권을 갖추지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 대항요건만 갖춘 경우에는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로, 배당요구를 통해서 보증금을 변제받을 수 없습니다. 따라서 이 경우 보증금이 변제되지 않았으므로 그 임차권은 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제88조제1항, 「주택임대차보호법」 제3조의5, 「상가건물 임대차보호법」 제8조).

 

※ 대항력이란?

ㆍ대항력이란 임차인이 제3자(여기서는 매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권원을 말합니다. 대항력은 별도로 등기하지 않더라도 주택의 인도(상가건물의 경우 건물의 인도)와 주민등록(상가건물의 경우 사업자등록)을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

※ 우선변제권이란?

ㆍ우선변제권이란 임차한 주택 또는 상가건물이 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매에 붙여졌을 때 그 매매대금[경락(競落)대금]에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 

(예시)

등기순위	권리	권리자	일자	권리내용	권리의 말소ㆍ인수
1	임차권	갑	2007. 08. 20.	보증금 10,000,000 (등기되지 않음. 대항력과 우선변제권을 갖추었으나 배당신청을 하지 않음)	인수
2	가압류	을	2008. 01. 06.	채권액 10,000,000	말소(최선순위)
3	지역권	병	2008. 03. 17.	10년(지료 무료)	말소
4	임의경매	을	2009. 01. 06.

 

- 이 경우 말소기준등기인 가압류 이후에 설정된 지역권은 말소되지만, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인인 갑이 같이 배당신청을 하지 않았으므로 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 갑의 임차권이 인수됩니다.

 

 

 

권리말소ㆍ인수와 관련한 분석에서 가장 중요한 요점은 권리가 설정된 시일을 기준으로 선후관계에 따른 최선순위를 결정하는 것입니다. 이때 누락된 정보나 오류가 없어야 하는데요. 이때 부동산경매변호사와 함께 부동산경매 권리분석에 대한 사료가 필요합니다. 다음 포스팅에서는 부동산경매 권리분석 예시 두 번째 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

하루 남은 2013년 마무리 잘하시고 새로운 2014년 활기찬 시작하시길 바랍니다.