의성변호사가 말하는 부동산특수등기에서 "중간생략등기"

 

의성변호사가 말하는 부동산특수등기에서 "중간생략등기"

 

 

 

 

부동산관련 분쟁문제를 상담진행하고 있는 의성변호사 "이동우변호사"입니다.

부동산특수등기 종류에는 강제경매 관련 등기, 임의경매 관련 등기, 예고등기 그리고 중간생략등기 등이 있는데요. 특히 여러 분들이 많이 알고 계시는 강제경매등기와 임의경매등기, 예고등기는 법원에서 등기소에 촉탁해 이루어지는 등기이지만 중간생략등기의 경우에는 법률로 규제되고 있는 등기인데요. 오늘 이 중간생략등기 관련내용을 의성변호사가 차근 차근 소개해드리겠습니다.

 

 

 

 

 

중간생략등기의 개념을 먼저 살펴보면 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게, 중간취득자로부터 최종취득자에게 차례차례 이전되어야 함에도 그 중간취득자에의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 취득자에게 이전하는 등기를 의미하는데요.

 

의성변호사가 예를 들어 설명드리자면, A가 그의 소유 부동산을 B에게 매도하고, B는 자기 앞으로 이전등기를 하지 않은 채 그 부동산을 다시 C에게 매각한 경우 A로부터 직접 C에게 이전등기를 했다면, 이는 중간생략등기가 됩니다.

 

 

그리고 중간생략등기는 조세포탈과 부동산투기 등을 방지목적으로 <부동산특별조치법>으로 등기하지 않고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사처벌하도록 규정하고 있으나 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기 합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니므로 중간생략등기는 유효한 등기가 되는데요.

특히 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 중간생략등기를 청구하기 위해서는 관계 당사자 전원의 의사합치가 요하게 되지만, 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 일단 중간생략등기가 이루어졌다면 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로는 중간생략등기가 무효라고 할 수는 없습니다.

 

 

또한 지방자치단체인 갑이 공동주택용지를 주택건설사업자 을에게 매도하고, 주택건설사업자 을이 자기 앞으로 이전등기를 함이 없이 집합건물을 신축해 분양한 후 위 토지에 대한 소유권 이전등기절차를 경료하지 않고 있어 분양자들이 대지사용권을 취득하지 못하고 있는 경우 갑으로부터 분양자들에게 직접 이전등기를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

그리고 토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관해 토지거래허가를 받아야 합니다.

 

만약, 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권 이전등기를 경료했다고 하더라도 중간 매수인이 토지거래허가를 받지 못했다면 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효입니다.

 

가. 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 사람이 다음의 정해진 날 이후 그 부동산의 소유권을 다시 제3자에게 이전하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 경우에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다.

 

1) 계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 완료된 날
2) 계약 당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

나. 의성변호사가 참조한 부동산특수등기  관련법령 <부동산등기 특별조치법> 제2조제3항에 의하면, 부동산의 소유권 이전계약을 체결한 자가 위의 정해진 날 전에 그 부동산을 다시 제3자에게 이전하는 계약을 체결한 경우 다음의 기간 내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 하는데요.

 

1) 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 내
2) 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 내

 

 

다. 위반 시 제재
관련법령 <부동산등기 특별조치법> 제8조제1호를 의성변호사가 참조한 바에 따르면, 다음의 목적으로 위 가. 또는 나.의 규정을 위반한 자에게는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금이 부과됩니다.

 

1) 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려는 목적
2) 조세부과를 면하려는 목적
3) 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적

 

 

그리고 등기권리자가 상당한 사유 없이 부동산의 소유권 이전계약에 따른 등기 신청을 게을리하여 위 가. 또는 나.의 기한까지 하지 않은 경우에는 과태료가 부과되는데요. 그렇지만,  등기권리자가 등기를 하도록 정해진 날로부터 3년 기간안에 소유권 이전등기를 신청하지 않은 경우 부동산 평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금이 부과되는데, 이에 따라 과징금이 부과된 경우에는 과태료가 부과되지 않습니다.

 

 

 

 

 

지금까지 의성변호사와 함께 부동산특수등기의 중간생략등기에 관해 알아보았는데요.
중간생략등기는 즉, 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게, 중간취득자로부터 최종취득자에게 차례차례 이전되어야 함에도 그 중간취득자에의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 취득자에게 이전하는 등기를 말합니다. 이와 관련하여 부동산특기등기 등에 관해 의문점이 있으시다면 이동우변호사에게 문의상담해주셔도 괜찮습니다. 감사합니다.