소액임차인의 최우선변제는? 경주변호사에게!

 

"소액임차인의 최우선변제는? 경주변호사에게!"

 

 

 

 

안녕하세요? 경주변호사 “이동우변호사”입니다.

 

임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우라면 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데요. 그렇지만 소액임차인이라도 최우선변제권을 행사할 수 없는 경우가 있으므로, 오늘 소액임차인의 최우선변제관련 내용에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

소액임차인의 범위에 속할 듯. 소액임차인의 최우선변제요건에는 요건에 대해 알아보면, 경주변호사가 참조한 <상가건물 임대차보호법 시행령> 제6조에 따라 임차인의 보증금이 아래의 지역별 보증금액에 해당되어야 최우선변제 받을 수 있는 임차인이 됩니다.

 

가) 서울특별시 : 5천만원 이하
나) 김포시 및 광주시 : 3천만원 이하

다) 그 밖의 지역 : 2천 500만

 

 

또한 보증금 외에 차임이 있다면 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다. 이 관련내용은 <상가건물 임대차보호법> 제2조제2항, <상가건물 임대차보호법 시행령> 제2조제2항·제3항 및 제6조에 따르면 됩니다.

 

<상가건물 임대차보호법> 제3조제1항 및 제14조제1항 후단에 의하면, 임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 하는데요. · 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.

 

 

그리고 소액임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되는 경우 우선변제권을 행사할 수 있는데, 이는 경매나 공매에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차상가건물이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 배당요구를 신청하면 됩니다. 이 경우 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 하는데, 각각의 경우에는 소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

또한 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없게되는데 경주변호사가 이와 관련된 내용은 <상가건물 임대차보호법> 제6조제6항에서 확인하였습니다. 나아가서 임대차계약에 관한 분쟁문제가 발생하였다면 경주변호사 “이동우변호사”를 찾아주시기 바랍니다. 감사합니다.