전세권과 임차권을 동시에 가지고 있는 자가 임차인의 지위에서 배당요구를 한 경우 전세권에 영향을 미치는지 여부

사실관계

가. 원고는 X부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 경락받은 자이고, 피고는 대한민국이며, 소외인은 이 사건 부동산의 임차인이자 전세권자이다.

나. 소외인은 2006. 6. 27. 주식회사 A(이하 ‘A’이라고 한다)로부터 이 사건 부동산을 보증금 8,000만 원, 기간 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 3.까지로 정하여 임차한 후 2006. 7. 4.이 사건 부동산에 입주하면서 확정일자를 받고 2006. 7. 7.전입신고를 마쳤는데, 이 사건 부동산의 지번인 ‘735-11’로 전입신고를 하지 않고 ‘745-11’로 전입신고를 하였다가 2006. 11. 3. 정정신고를 하였다.

다. 소외인은 임대차계약 체결일인 2006. 6. 27. A와 사이에 이 사건 부동산에 관한 전세권설정계약도 체결하고 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 관하여 전세금 8,000만 원, 존속기간 2007. 7. 3.까지로 된 이 사건 전세권설정등기를 마쳤다.

라. 소외인이 전세권설정등기를 마칠 당시에는 이 사건 부동산에 관하여 선순위 저당권·가압류·압류등기가 없었으나, 2006. 9. 5. 채권자 신용보증 기금, 채무자 A, 채권최고액 2억 1,000만 원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌고, 근로복지공단은 2007. 5. 21.이 사건 부동산에 관하여 강제경매를 신청하여 법원의 강제경매개시결정에 따라 강제경매절차가 진행되었다.

마. 소외인은 위 경매절차에서 배당요구종기일 이전인 2007. 7. 20. 임대 차계약서와 주민등록표등본을 첨부하여 임차인으로서 “권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)”를 제출하여 배당요구를 하였다.

바. 집행법원은 2007. 8. 1. 매각물건명세서를 작성하면서 ‘최선순위 설정’란에 “2006. 7. 4.(전세권)”, ‘점유자’란에 소외인을 각 기재하고, 소외인이 임차인으로서 권리신고한 내용(단, 전입신고일자는 2006. 7. 7.로 기재) 및 2007. 7. 20. 배당요구한 사실을 기재하는 한편, 등기부등본에 근거하여 소외인이 전세권자로서 보증금이 8,000만 원이라는 내용을 기재하고 그 ‘배당요구 여부(배당요구일자)’란에는 아무런 기재를 하지 않았으며, 또한 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에도 아무런 기재를 하지 않았다.

사. 원고는 2007. 8. 16. 이 사건 부동산에 대한 매수신고를 하여 매각허가결정을 받고 대금을 완납하였고 2007. 10. 24. 그 앞으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 이 사건 전세권설정등기는 같은 날 집행법원의 촉탁에 의하여 강제경매로 인한 매각을 원인으로 말소되었다.

아. 집행법원은 배당기일인 2007.10.11.실제 배당할 금액 110,012,227원 전부를 신청채권자인 근로복지공단에게 배당하였다.

자. 그 후 소외인은 원고를 상대로 하여 서울중앙지방 법원 2007가합113422호로 위 경매로 인하여 이 사건 전세권이 소멸되지 않았음에도 그 등기가 말소된다는 이유로 그 회복등기절차의 승낙을 구하는 소를 제기하였고, 위 법원은 2008. 4. 22. 소외인의 임차인으로서의 배당요구는 전세권자로서의 배당요구로 볼 수 없어 이 사건 전세권은 경매로 인하여 소멸하지 않는다는 이유로 소외인의 승소판결을 선고하였으며 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

차. 원고는 2008. 5. 8. 소외인에게 전세보증금 명목으로 8,000만 원을 지급하였다.

법원판단

가. 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호 법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조)등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다고 할 것이다.

나. 소외인이 이 사건 전세권설정등기를 마칠 당시 이 사건 부동산(오피스텔)에 선순위 저당권·압류·가압류 등기가 마쳐져 있지 아니하였으므로 이 사건 전세권은 최선순위 전세권이고, 소외인은 임차인으로서 배당요구를 하였을 뿐 전세권자로서 배당요구를 한 것으로 볼 수 없으므로, 이 사건 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다.

다. 이 사건 전세권은 최선순위 전세권으로서 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 집행법원의 경매담당 공무원으로서는 그 매각물건명세서를 작성함에 있어서 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 이 사건 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 이를 기재하지 아니한 채 경매를 진행하는 잘못을 저질렀고, 원고는 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 이 사건 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 이 사건 부동산을 매수하였다가 이 사건 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 위와 같은 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

판례해설

임차인이 확정일자를 받고 이에 더하여 전세권설정등기까지 마친 이후 임차인으로서 배당요구만 하고 전세권에 관하여 배당요구를 하지 않은 경우 경락인에게 전세권이 인수되는지가 문제된 사안이다.

실질적으로 하나의 사용·수익 권한에 관하여 임차권과 전세권이 병존적으로 설정된 경우 상식적으로 생각하면 사용·수익 권한이 하나이기 때문에 임차권에 기하여 배당요구를 하였다면 전세권에 기한 배당요구도 한 것으로 볼 수 있지 않느냐 라는 의문이 들 수도 있다. 이와 같은 이유로 법원에서도 전세권에 대하여 형식상 배당요구가 없었으나 인수된 권리란에 전세권을 표시하지 않은 것이다.

그러나 경매절차는 절차의 안정성을 중요시하므로, 동일인이 동일 금원에 대한 두 개의 권리를 보유하였으면서도 그 중 하나에 대하여만 배당요구를 한 경우 실질적으로는 전부에 대한 배당요구로 볼 수 있다 하더라도 형식상 하나의 권리에 대하여만 배당요구가 있는 것이므로, 법원으로서는 나머지 권리에 대한 배당요구가 있는지를 확인하여 인수되는 권리를 확정하였어야 한다.

이와 같은 이유로 대상판결은 임차권에 대한 배당요구가 있었다 하더라도 전세권에 대한 배당요구는 없었음을 간과하고 매각물건명세서에 그와 같은 기재를 하지 않은 부분에 대하여 공무원의 과실로 인한 손해배상책임을 인정하였던 것이다.