부동산경매소송분쟁변호사의 "강제경매신청절차"
부동산경매소송분쟁변호사의 강제경매신청절차
안녕하세요. 강제경매신청절차 상담 부동산경매소송분쟁변호사 이동우변호사입니다.
부동산 강제경매란 관할법원에서 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권 등을 충당시켜주는데, 오늘 강제경매신청절차에 대해 부동산경매소송분쟁변호사가 차근 차근 설명드리는 시간을 갖도록 하겠습니다.
부동산경매소송분쟁변호사가 알려드리는 "강제경매신청절차"는?
강제경매신청 -> 강제경매개시의 결정 -> 배당요구의 종기 결정 및 공고 -> 매각의 준비 -> 매각실시 -> 매각결정 절차 -> 매각대금의 납부 -> 배당절차 -> 소유권이전등기와 인도
가) 강제경매의 신청
임차인은 부동산의 표시, 채권자 및 채무자와 법원의 표시 등의 사항을 기재한 강제경매신청서와 집행권원의 정본, 부동산의 등기사항증명서 등을 부동산이 있는 곳의 지방법원에 제출해야 합니다. 그리고 민사집행의 신청을 하는 경우 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 납부해야합니다.
나) 강제경매개시의 결정
부동산경매소송분쟁변호사가 참조한 관련법령 <민사집행법> 제83조제1항 및 제94조에 따르면, 법원은 강제경매신청서의 기재사항과 첨부서류에 따라 강제집행의 요건, 집행개시 요건 등에 관한 심사결과 그 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매개시결정을 하는 동시에 그 부동산의 압류를 명하게 됩니다. 이렇게 법원이 경매개시결정을 하면, 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고, 등기관은 경매개시결정사유를 등기부에 기입하게 됩니다.
그리고 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때 중 먼저 된 때에 그 효력이 생깁니다.
다) 배당요구의 종기 결정 및 공고
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 경우에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고합니다.
라) 매각의 준비
부동산경매소송분쟁변호사가 <민사집행법> 제85조제1항을 참조하였더니, 경매개시결정이 있을 경우 집행법원은 경매 목적물의 환가를 위한 준비를 하게 되며, 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산의 권리자 등에 대하여 채권의 원금, 이자, 비용 그 밖의 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 통지합니다.
또한 법원은 경매개시결정을 한 후 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임차보증금의 액수 그 밖의 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 되며, 집행법원은 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다. 법원의 경우 부동산의 표시 등의 사항이 기재된 매각물건명세서를 작성해야 합니다
마) 매각기일 및 매각결정기일 등의 지정·공고·통지
집행법원은 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 매각명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정하여 공고하고, 매각이 실시되어 최고가매수신고인이 있을 경우 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각절차의 적법여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내로 정하여, 공고됩니다.
또한 법원이 매각기일과 매각결정기일(기일입찰), 입찰기간 및 매각기일(기간입찰)을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지합니다.
바) 매각실시
부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 실시하고 있습는데, 집행관이 매각기일에 매각을 개시한다는 취지를 선언함에 따라 매각이 개시됩니다.
사) 매각결정 절차
<민사집행법> 제120조, 제123조, 제129조, 제130조에 따르면, 법원은 입찰기일의 종료 후 매각결정기일을 열어 매각의 허가에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각의 허가 또는 불허가 결정을 선고합니다. 또한 이해관계인이 매각허가나 불허가의 결정에 의하여 손해를 받는 때에는 즉시 항고할 수 있고, 또 매각허가의 이유가 없거나 허가결정에 기재한 이외의 조건으로 허가할 것임을 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수인도 즉시 항고할 수 있습니다.
아) 매각대금의 납부
부동산경매소송분쟁변호사가 <민사집행법> 제142조제1항 및 제2항을 확인하였더니, 법원은 매각허가결정이 확정되면 지체 없이 대금지급기한을 지정하게 되며, 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부해야 한다고 나와있습니다.
자) 배당절차
매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟게 되는데, 이 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 경우 법원은 <민법>, <상법> 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당합니다. 그리고 배당기일이 정해지면 각 채권자는 채권의 원금·배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주일 안에 법원에 제출해야 하며, 집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 이에 기하여 배당표 원안에 추가·정정할 것이 있으면 추가·정정하여 배당표를 완성·확정합니다. 그리고 배당기일에 이의가 없는 때에는 배당표에 따라 배당을 합니다. 이의가 있더라도 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정하여 배당을 실시하고, 이의가 완결되지 않은 때에는 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시하게 됩니다.
차) 소유권이전등기 등의 촉탁·부동산 인도명령
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 되는데, 집행법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산 상의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁하게 됩니다. 그리고 매수인이 매각대금 전액을 납부한 뒤에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 않은 때에는 대금완납 후 6개월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.
오늘 부동산경매소송분쟁변호사가 설명드린 강제경매신청절차 이외에 더 자세한 문의상담이 필요하신 분들은 부동산경매소송분쟁변호사 이동우변호사를 찾아주시기 바랍니다.
