부동산분쟁 계약조건보장제
부동산분쟁 계약조건보장제
요즘 뉴스를 보다보면 아파트 분양과 관련된 분쟁이 많이 보도되곤 합니다. 건설사에서는 입주시기가
다가오게 되면 미분양 아파트에 대해 분양가격을 낮추거나 다른 혜택을 주곤 하는데요. 그렇게 되면 기존에 미리 분양계약을 한 사람들은 금액적인 부분에서 손해를 보게 되기 때문에 분쟁이 일어나게 되는 것입니다.
이러한 분쟁을 해결하기 위해 마련된 제도가 바로 계약조건보장제라는 것인데요. 오늘은 아파트분양과
관련된 판례를 통하여 계약조건보장제에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
계약조건보장제란 분양과정에서 분양촉진에 상당히 기여하고 있는 제도로 건설사에서 미분양 아파트를 수분양자에게 싸게 팔 경우 기존에 계약한 사람들에게도 같은 조건을 적용하게 되는 판매방식으로, 혹시라도 자신이 계약을 한 후에 미분양된 아파트를 할인분양 할지도 모른다는 이유로 분양을 망설이는 사람들을 안심시켜주기 위한 취지로 만들어진 제도입니다.
하지만 이런 제도가 마련되어 있음에도 제대로 이행하지 않는 건설사들이 많다보니 계속해서 분쟁이 일어나고 있습니다. 이와 관련하여 최근에 발생한 분쟁 중 대전지방법원 천안지원 2014.7.11 선고 2013가합4886호 근저당권설정등기말소 등사건판결문을 살펴보도록 하겠습니다.
가. 분양계약 체결
1) 원고는 2011. 9. 27. 피고와, 별지 1. 부동산 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 분양대금 812,500,000원에 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고, 같은 날 이 사건 부동산의 발코니 확장 및 기타 옵션을 대금 45,680,000원에 공급받기로 하는 공급계약(이하 위 분양계약과 위 공급계약을 합하여 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 이 사건 분양계약에 따르면, 원고는 피고에게 계약 당일 계약금으로 43,000,000원(=분양계약 계약금 40,000,000원 + 공급계약 계약금 3,000,000원)을 지급하고, 나머지 잔금은 2011. 12. 27.에 지급하기로 하였다.
2) 원고는 이 사건 분양계약 체결 당시 피고와, ① 이 사건 부동산의 2013. 12. 27. 기준 시세가격이 이 사건 분양계약 당시의 분양대금에 비하여 40,000,000원 이상 오르지 않을 경우 그 차액을 40,000,000원의 범위 내에서 보장해 주기로 하는 프리미엄보장 특약(이하 ‘이 사건 프리미엄보장 특약’이라 한다)과 ② 이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 이 사건 부동산과 같은 동(단, 4층 이하는 제외) 및 같은 평형에 대하여 이 사건 분양계약의 조건보다 유리하게 조건 변경이 이루어질 경우 그 조건을 소급하여 이 사건 분양계약에 적용하기로 하는 계약조건보장 특약(이하 ‘이 사건 계약조건보장 특약’이라 한다)을 체결하였다.
3) 이 사건 분양계약 체결 당시 피고는 원고에게 이 사건 부동산 분양대금의 60%에 해당하는 돈에 대하여 연 4.3%의 비율로 계산한 이자를 2년 동안 지원하는 명목으로 이 사건 부동산의 분양대금 중 41,920,000원을 할인하여 주었는데, 이후 원고는 2011. 10. 24. 이 사건 프리미엄보장 특약을 포기하는 대신 피고로부터 이 사건 부동산 분양대금의 60%에 해당하는 돈에 대하여 연 4.3%의 비율로 계산한 이자를 1년간 추가로 지원받기로 하여 그에 해당하는 20,960,000원을 피고로부터 지급받았다.
4) 원고는 이 사건 분양계약을 체결하면서 피고와, 이 사건 분양계약의 잔금 중 201,444,000원을 피고로부터 대출받기로 하되, 위 대출금의 상환기간은 잔금납입일로부터 24개월로 하고, 위 기간 동안 피고에게 위 대출금에 대한 연 3%의 이자를 지급하기로 하며, 위 대출금 상환을 담보하기 위하여 이 사건 부동산에 대출금의 120%에 해당하는 돈을 채권최고액으로 하여 피고 명의의 근저당권을 설정하기로 하는 대출약정(이하 ‘이 사건 대출약정’이라 한다)을 체결하였다.
나. 분양대금 지급 등
1) 원고는 피고에게 이 사건 분양계약 당일 계약금으로 43,000,000원을 지급하였고, 2011. 10. 31. 주식회사 신한은행(이하 ‘신한은행’이라 한다)과 이 사건 부동산에 관하여 근저당권설정계약을 체결하고, 신한은행으로부터 487,000,000원을 대출받아 위 돈을 이 사건 분양대금으로 지급하였으며, 이 사건 분양대금에서 위 계약금, 신한은행 대출금과 피고로부터 할인받은 41,920,000원 및 이 사건 대출약정에 따른 201,444,000원을 공제한 나머지 돈을 피고에게 분양대금으로 지급하였다.
2) 원고는 2011. 10. 31. 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 이 사건 대출약정에 따라 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 241,732,800원, 채무자 원고, 근저당권자 피고로 하는 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)를 마쳤으며, 이 사건 부동산의 취득세로 13,685,570원을 납부하였다.
3) 원고는 신한은행으로부터 487,000,000원을 대출받은 이후부터 2014. 6. 12.까지 위 대출금에 대한 이자로 합계 56,761,234원을 납부하였고, 2014. 7. 12.부터 2014. 10. 12.까지 별지 2. 이 사건 변론종결일 이후 이행기가 도래하는 금액 표 ‘이자’란 기재 해당 각 돈을 이자로 납부하여야 한다.
다. 스마트리빙제 시행
1) 한편, 피고는 2013. 6.경부터 이 사건 부동산과 동일한 아파트 중 미분양된 세대를 분양하기 위하여 ‘스마트리빙제’를 시행하였는데, 스마트리빙제란 수분양자가 일정 금원을 납입한 후 소유권이전등기를 마치고 입주하여 일정기간(2년) 동안 거주하여 본 후 2년이 도래한 시점에 피고에게 환매를 신청하는 경우 피고가 수분양자로부터 지급받았던 분양대금을 환불하여 주는 제도를 말한다.
2) 피고가 스마트리빙제를 시행하면서 제시한 분양조건은 ①선납이자 할인 명목으로 할인해 준 분양대금의 산정을 분양대금의 60%에 해당하는 돈에 대하여 2년간 연 4.3%의 비율로 계산하여 산출한 것(원고의 경우)과 달리 분양대금의 50%에 해당하는 돈에 대하여 6년간 연 4.3%의 비율로 계산하였고, ②은행에서 분양잔금 명목으로 대출받은 대출금에 대한 대출이자를 3년간 지원해주기로 하였으며,③수분양자가 납부하여야 하는 취득세를 지원해주기로 하였고, ④분양잔금의 지급을 3년간 무이자로 유예해주기로 하였다.
3) 스마트리빙제의 적용을 받아 이 사건 부동산과 동일한 평형인 106동 1000호를 분양받은 김00은 선납이자 할인 명목으로 분양대금에서 131,732,500원을 할인받았다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13호증, 을 제1, 2, 3, 4, 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
이에 대하여 법원에서는, 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 18,856,454원 및 그 중 17,359,163원에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2014. 6. 4.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의, 1,497,291원에 대하여 위 돈의 이행기 다음날인 2014. 6. 13.부터 다 갚는 날까지 원고가 구하는 바에 따라 민법이 정한 연 5%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으며, 별지 2. 이 사건 변론종결일 이후 이행기가 도래하는 금액 표 ‘이행기’란 기재 각 해당 일이 도래하면 같은 표 ‘이자’란 기재 해당 각 돈 및 이에 대한 같은 표 ‘이행기’란 기재 각 해당 일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.
요즘은 미분양아파트로 인한 문제를 해결하기 위해서 분양과정에 계약조건보장제 뿐만아니라 위의 판례처럼 스마트리빙제, 프리미엄보장특약 등의 여러가지 형태의 특약이 동원되고 있습니다.
이와 관련하여 계약당시 계약자는 모든 사항을 꼼꼼히 검토해야 하며, 특약에 대한 내용이 제대로 지켜지지 않아 부동산분쟁이 발생 된다면 변호사와 함께 절차를 밟아 해결하는 것이 좋습니다.
